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Cette pétition est close
Sauvegarder l'identité d'Olivet en annulant le permis de construire accordé à Becimmo.
Georges M.
a lancé une pétition à destination de
Le maire d'Olivet (Loiret) Hugues Saury
Sauvegardons l’identité d’Olivet
Un projet immobilier a obtenu en décembre 2012, en dépit de l’avis de la Commission municipale du permis de construire, une autorisation pour la construction de deux immeubles et de deux maisons de ville au 127 de la rue de la Source, correspondant à un total de 32 logements et 62 parkings souterrains. Les immeubles prévus atteignent près de 14 m.
Plusieurs voisins ont déposé des recours gracieux car ils se préoccupent des impacts de ce projet portant fortement atteinte au caractère du quartier et s’intégrant mal au bâti existant et à l’environnement naturel. Les insuffisances du dossier Becimmo et l’application de l’article 11 du PLU permet à la Mairie d’annuler ce permis. Une décision à ce sujet doit être prise courant mars 2013. Voir ci-dessous l’insertion de la façade du bâtiment principal projeté entre celles des maisons existantes :
http://i1276.photobucket.com/albums/y470/fmorizot/Illustration3_zpsf4f7f43f.jpg
Les impacts concerneront aussi la survie des deux cèdres rescapés ; deux des quatre cèdres qui existaient ont été abattus de façon expéditive en février 2012 par le promoteur (malgré une protection en 1980 par le tribunal d'Orléans), un troisième, après élagage sévère va être inclus entre les bâtiments prévus, avec le séquoia appelé à donner son nom à la résidence, le quatrième cèdre est situé dans le square municipal; ignorant les limites de propriété, ses racines et ses branches seront directement concernées par les travaux.
Outre la perturbation du paysage architectural et arboré, les impacts concerneront la circulation, le stationnement dans la rue de la Source et plus généralement la vie du quartier et le « mitage architectural » de notre ville.
Nous avons besoin de votre voix pour que la Mairie nous entende et afin que la réglementation (article 11 du PLU) l'emporte sur des considérations subjectives et que notre qualité de vie et notre patrimoine ne soient pas mis en péril par un projet immobilier démesuré.
Voici une copie d'une demande d'annulation du permis de construire envoyée à la Mairie d'Olivet:
Monsieur le Maire
Nous vous demandons de porter attention aux recours gracieux effectués contre la délivrance à Becimmo du permis de construire n° PC 45232 12 00 88 autorisant la construction de deux immeubles collectifs et deux maisons de ville sur les parcelles AS 180 et AS 714, qui doit créer 32 logements et 62 places de parking.
Nous devons d’abord vous indiquer notre profond désarroi devant la tournure des évènements et devant l’écart que nous constatons entre les belles paroles sur la consultation des citoyens et la prise en compte des attentes des habitants et les faits concernant ce permis de construire délivré à Becimmo :
• La Municipalité n’a pas pris en compte l’avis négatif de la Commission du permis de construire
• Les services municipaux ont repris sans esprit critique, la version servie par Becimmo d’une maladie des arbres abattus en absence de danger imminent
• La Municipalité ne prend pas en compte les contraintes qualitatives de l’article 11 du PLU
• La Municipalité n’a pas réagi devant les manques évidents du dossier présenté par Becimmo, manques qui, entre autres effets, ont conduit à ne pas se préoccuper du sort du cèdre du square municipal.
• Dans son exposé du projet la Municipalité utilise la définition du terme proximité qui arrange Becimmo et qui n’est ni la plus indiscutable (ce serait la contiguïté) ni la plus naturelle (secteur contenu entre les voies rue de la Source, rue JM Simon, rue Mgr Foucard, sentier de Gobergeon, rue Travers Baudelin, rue Didier et sentier de Gobergeon). La rue de la Source, d’ailleurs depuis longtemps a été considérée comme la frontière entre la Beauce et la Sologne : il est donc normal qu’elle constitue la limite sud de la zone de proximité.
Ces faits vont tous dans le sens d’un soutien que nous jugeons excessif de la Municipalité au projet Becimmo au détriment des attentes des citoyens qui ne veulent pas une dénaturation de leur centre ville, et en dépit de la connaissance des pratiques de Becimmo.
Nous basons le présent recours sur le non respect des formalités de constitution du dossier de permis de construire et du plan d’urbanisme local
1 Les formalités de constitution du dossier de permis de construire ne sont pas correctement respectées:
Le dossier architectural doit comprendre notamment :
• une notice (article R431- 8) qui décrit l’état initial du terrain et de ses abords et indiquant s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants
• des éléments complémentaires avec, entre autres choses (article R 431 -10), un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain
• le plan des façades et des toitures
1.1 Insuffisance de la description de l’état initial du terrain et de ses abords par la notice et le document graphique
Ici les abords sont très insuffisamment décrits puisque que le cèdre du Liban bicentenaire du square de Gobergeon, situé à 1, 20 du mur de clôture au Nord, n’est pas vu et que le document graphique fourni est d’une part biaisé par la perspective qui fait apparaitre le bâtiment immédiatement à l’est comme aussi élevé que le bâtiment prévu et d’autre part faux car le bâtiment prévu est interrompu avant d’atteindre le bâtiment existant au 101 de la rue de La Source (voir illustration 1 extraite du dossier Becimmo)
http://i1276.photobucket.com/albums/y470/fmorizot/Illustration1_zpsfb011676.jpg
Illustration 1 présentant le projet sous une perspective particulière ne permettant pas d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages. L’angle de la vue notamment fait paraître le bâtiment projeté guère plus haut que celui situé sur son est et fait apparaître un vide architectural le séparant du bâtiment à son ouest, vide qui n’existe pas. L'insertion dans le site semble intentionnellement succincte, pour masquer l'aspect disproportionné du projet par rapport aux maisons voisines.
Cet environnement est décrit comme un site magnifique par le Tribunal d’Orléans du 20 janvier 1980. Il est à noter que cet environnement est resté en l’état jusqu’en février 2012, date à laquelle Becimmo a abattu de façon expéditive le cèdre objet du jugement de sauvegarde du tribunal d’Orléans (un élagage se traduira [it] par un véritable massacre) et un autre cèdre de stature équivalente.
Ci-dessous photographie du cèdre ignoré situé dans le square municipal.
http://i1276.photobucket.com/albums/y470/fmorizot/Illustration2_zpsb12fc50b.jpg
Illustration 2 Photo du cèdre du square (depuis le 101, rue de la source)
1.2 Effets de cette insuffisance de la description de l’état initial du terrain et de ses abords par la notice et le document graphique
Cette insuffisance du dossier architectural ne constitue pas seulement un vice de forme, susceptible d’être immédiatement corrigé dans une nouvelle version du dossier, mais il a eu un effet sur la décision prise, les instructeurs du permis de construire qui ne se sont pas tous rendus sur le site n’ont eux même pas vu le problème lié au cèdre du square et n’ont pas forcément remarqué la rupture d’échelle et de style existant avec les immeubles limitrophes.
A propos de ce cèdre, comme le rappelle le cabinet CORNET VINCENT SEGUREL, « n’en n’étant pas propriétaire, il (Becimmo) doit veiller à ne rien faire qui pourrait compromettre son existence », ce qui condamne l’implantation d’une maison sur sa zone vitale définie dans le permis de construire, que ce soit avec ou sans cave.
Voir ci-dessous la mise en évidence de cette rupture d’échelle et de style avec les immeubles de proximité.
http://i1276.photobucket.com/albums/y470/fmorizot/Illustration3_zpsf4f7f43f.jpg
Illustration 3 Représentation libre de l’insertion de l’immeuble prévu établie sur la base de street view, de photos et du dossier Becimmo, mettant en évidence la rupture d’échelle et de style. Dans cette vue de face pour rendre compte du recul par rapport à la rue du bâtiment Becimmo, les constructions voisines ont été légèrement agrandies
1.3 Incohérences du dossier
Il s’ajoute plusieurs incohérences dans le dossier de permis de construire :
• Clôture en limite séparative : Il est prévu, page 4, la création en bordure de la rue de la Source d’un mur bahut en maçonnerie de 0, 6 m de haut surmonté d’un chapeau maçonné, le tout surmonté d’une grille métallique de 10,2 m de haut, alors que sur la page 5 au 1/200, la hauteur de la grille semble plutôt être de 2 m. Coquille, peut-être ?. Elle n’aurait pas dû échapper. Telle quelle cette incohérence nous semble rendre non conforme le permis de construire, la hauteur des clôtures sur voie étant limitée à 2 m.
• Pente des toits : il est indiqué dans la notice décrivant le terrain et présentant le projet que les immeubles prévus reprennent les caractéristiques architecturales utilisées dans la région (toitures comprises entre 35°C et 45°C). Or l’examen de la coupe du bâtiment A figurant en page 7 du dossier montre que a) une pente de toit de 35 ° est annoncée, b) que la pente de toit réelle sur le plan est de 31, 1 °c) que si la pente de toit était effectivement de 35°, la hauteur au faîtage serait de 14, 3 m, ce qui est supérieur à la limite de 14 m permise.
• Sur la page 2, en vue de dessus et au 1/400 les versants des toits des maisons de ville apparaissent symétriques, tandis en coupe et au 1/200, sur les pages 3, 6, 7 et 9 ils sont très dissymétriques, en angle et en largeur. Leur projection en vue de dessus devrait également être dissymétrique.
Il nous parait que vu l’ampleur du projet qui correspond à une surface totale créée de 5441, 5 m² (soit une surface équivalente à celle de la cathédrale d’Orléans – 5500/6000 m²- et à la moitié de celle du Palais de l’Elysée -11 000 m²- ou encore à la moitié de la surface du pont du porte avions Charles de Gaulle -12 000 m²), ce dossier de demande de permis de construire est insuffisamment détaillé, incomplet et erroné.
Le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 12 octobre 2012 a annulé un permis de construire pour les raisons suivantes, que l’on retrouve ici: « Le dossier de demande de permis de construire ne contenait pas d'éléments graphiques permettant d'apprécier suffisamment l'insertion du projet de construction dans l'environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords et que le caractère très succinct de la notice paysagère ne permettait pas de pallier cette insuffisance ».
2 Le PLU n’est pas respecté.
D’une façon générale, il est prévu par le PLU pour la zone UAb dans laquelle se situent ces parcelles que :
• « Les constructions doivent éviter toute agressivité en s’intégrant dans le paysage naturel ou bâti dans lequel elles s’insèrent. Notamment les constructions ou installations doivent respecter la végétation ou le bâti existant »
• « L’opération ne doit pas « porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux paysages naturels et urbains, à la conservation des perspectives monumentales ou paysagères ». Cette disposition figure également dans le code de l’urbanisme (article R 111-21).
Ces recommandations ne sont pas respectées.
2.1 En particulier, l’article UA 7 du permis de construire n’est pas respecté
• La règle concernant l’implantation d’une construction par rapport aux limites séparatives n’est pas respectée ; celle-ci (page 9/19 du PLU) impose dans le cas de construction dans la bande de 20 mètres
o soit que la hauteur à l’égout du toit n’excède pas 3, 5 m avec une hauteur maximale de 8 m au faîtage (or ici, on a respectivement 8 m et 13, 93 m)
o soit qu’il existe déjà une construction édifiée en limite séparative sur la parcelle voisine. La construction est alors possible contre l’immeuble existant et à la même hauteur (ici s’il y a bien une construction édifiée en limite séparative qui atteint 6 m, le projet de bâtiment à la limite séparative prévoit une hauteur de 8 m, avec un faîtage à 13,93 m).
Le projet ne satisfait donc pas à ce critère quantitatif.
2. 2 L’article UA 11 du PLU n’est pas respecté :
Démontrant sa volonté de mettre en adéquation ses moyens d’action et son engagement à conserver le caractère de chaque quartier, le Conseil Municipal a ajouté dans la mise à jour du 20 juillet 2012 du PLU la phrase suivante : «l’architecture de chaque projet devra tenir compte de l’architecture des constructions situées à proximité et être en adéquation avec celle-ci ». Cette phrase n’est pas une phrase passe partout ayant abouti là par un rapide copier-coller, mais l’expression d’une volonté délibérée de la Municipalité : la consultation de google met en évidence qu’on ne la retrouve nulle part ailleurs que dans le PLU 2012 d’Olivet. Nous apprécions à sa juste valeur cet ajout voulu, original et clivant par rapport à d’autres PLU qui donne toute possibilité à la Municipalité de s’opposer à un projet non conforme, si elle veut bien considérer que dans la proximité entre de façon incontestable ce qui est le plus proche et donc limitrophe et de façon beaucoup plus contestable les bâtiments situés à une distance arbitrairement fixée par convenance. Il serait paradoxal de ne pas prendre en compte les bâtiments limitrophes, alors que sur le site www.olivet.fr qui explique le PLU, on peut lire que dans le cadre de la « poursuite d’une urbanisation harmonieuse d’Olivet », « dans le secteur UAb…des contraintes particulières de hauteur de bâtiment viennent adoucir le passage de ce dernier à un secteur d’habitat, à la fois collectif et individuel ». Cela montre bien que cette harmonie est une obligation pour la Municipalité.
Zone de proximité du projet
Le projet actuellement proposé prévoit des constructions d’une échelle tout à fait différente de celle des constructions de ce secteur, au nord de la rue de la Source, limité par la rue Jules Marie Simon, sentier de Gobergeon, rue Travers Baudelin, rue Didier, et rue Monseigneur Foucard, qui sont dans leur quasi totalité des maisons de deux niveaux. Le bâtiment le plus élevé dans ce secteur au nord de la rue de la Source en comporte trois (voir vue google earth correspondante ci jointe).
http://i1276.photobucket.com/albums/y470/fmorizot/Illustration4_zpsf2632430.jpg
Illustration 4 : zone de proximité du projet
Si on compare les hauteurs des bâtiments prévus avec les hauteurs des bâtiments contigus, on passe à l’ouest d’une hauteur à l’égout de 3 m à une hauteur à l’égout de 8m et en ce qui ce qui concerne les faitages de 6 m à 13, 93 m. A l’est on a respectivement à l’égout 5, 3 m et 8 m et au faitage 8, 4 m et 13, 93 m : il y a manifestement rupture d’échelle, manque d’adéquation avec l’environnement et atteinte au caractère des lieux avoisinants, comme l’a précisé l’avis de la Commission du permis de construire. Il y a aussi une évidente rupture de style architectural, sans aucune création artistique.
Il parait paradoxal que Becimmo ne voit pas le cèdre situé à 1.2 m de la clôture de la propriété et pour définir une zone de proximité qui l’arrange aille chercher des bâtiments élevés dans un rayon de 500 m en centre ville.
La densification du Centre ville d’Olivet ne doit pas devenir congestion et surcharge pondérale avec, sur une même surface, remplacement d’une famille par 32. Elle doit se réaliser pour la zone concernée dans le cadre de l’article 11 du PLU. L’article 11 du PLU vous accorde en effet une large gamme d’appréciation, puisqu’il précise que : L’autorisaiton utilisation du
Architecture
En ce qui concerne l’architecture, après examen du dossier, nous y décelons les défauts suivants :
• plan insuffisamment étudié et détaillé pour un projet de cette ampleur,
• architecture ni contemporaine, ni traditionnelle, ni environnementale
• tout béton, sans recherche dans l'emploi des matériaux, avec utilisation de placages peu compatibles avec le standing auquel veut prétendre le bâtiment
• entassement de logements dans ce pastiche d'architecture néo-classique, à la fois trop compliqué et insuffisamment étudié, dans le seul souci de vendre le plus de logements possible tout en respectant les impératifs quantitatifs légaux.
• il nous paraît scandaleux de raser une construction représentative de son époque (1944) qui aurait pu être le point de départ d'un projet collectif à taille humaine et s’intégrer harmonieusement dans le quartier
Il est clair que le projet Becimmo ne satisfait pas aux critères qualitatifs du PLU et que son « architecture n’est pas en adéquation avec l’architecture des constructions situées à proximité ».
2. 3 L’article UA 13 du PLU n’est pas respecté :
Cet article énonce que « les arbres existants doivent être préservés au maximum. Les constructions doivent être implantées de façon à respecter les plus beaux sujets ». Or, outre le cèdre et le séquoia mentionnés dans l’annexe du PLU et dont l’un a été fortement élagué, le magnifique tilleul centenaire existant sur le terrain est condamné : le creusement du sol sur une profondeur de 3 m pour la création de parkings souterrains conduira à l’abattre.
En conclusion ce permis de construire qui ne respecte pas les règles du code de l’urbanisme et les contraintes des articles UA7, UA11 et UA 13 du PLU et qui est de nature à porter atteinte au caractère des lieux avoisinants, aux paysages naturels et à la conservation des perspectives paysagères nous paraît illégal, et nous nous permettons de vous demander son annulation, sachant que, comme vous l’indiquez dans la République du Centre (29 décembre 2012), vous considérez les prescriptions du PLU trop permissives.
La demande de permis de construire de Becimmo dont les plans sont datés d’avril 2012 n’a manifestement pas pris en compte la contrainte nouvelle du PLU mis à jour en juillet 2012 : «l’architecture de chaque projet devra tenir compte de l’architecture des constructions situées à proximité et être en adéquation avec celle-ci ». Ce qui était possible avant juillet 2012 ne l’est plus après cette date.
3 Observations complémentaires au strict respect du code de la construction et du PLU
3. 1 La conservation des arbres
Comme indiqué ci-dessus, la première action du propriétaire a été au scandale des populations environnantes et de la Municipalité de couper deux cèdres historiques qui faisaient la fierté du quartier et de la ville. Voir ci-dessous quelques photos prises avant et après cette première action. Elle a été accompagnée par la mutilation par élagage d’un troisième cèdre officiellement protégé par le PLU.
Comme indiqué au paragraphe 1, 1, le tribunal d’Orléans s’est rendu sur les lieux en 1980 et a indiqué que « sur le plan esthétique un élagage se traduirait par un véritable massacre », que « tout abattage ou élagage est soumis à autorisation », que ces cèdres poussent dans un « environnement (qui) se trouve situé dans un site magnifique ».
http://i1276.photobucket.com/albums/y470/fmorizot/Illustration5_zpsebceba94.jpg
Illustration 5 Avant abattage et élagage
http://i1276.photobucket.com/albums/y470/fmorizot/Illustration6_zpsb879923f.jpg
Illustration 6 Après abattage de deux cèdres et élagage du cèdre protégé
Photos prises depuis le 101, rue de la Source, avec tilleul au premier plan
Il est doublement choquant que le promoteur ait pu abattre impunément des arbres remarquables et sains et que le projet qui en tire parti ait été accepté.
Il y a par ailleurs risque majeur d’atteinte à la survie du magnifique cèdre survivant situé dans le square au nord de la propriété Becimmo et qui, à notre connaissance, et malgré sa majesté, n’est pas plus protégé que les deux cèdres qui ont été abattus : une maison de ville, avec ou sans cave, sera construite à son ombrage, ce qui conduira à couper des racines et à demander à la Mairie de couper des branches maitresses (là il pourra y avoir situation de risque imminent). Le cèdre survivra t il à ces atteintes ?
Comment réagira le propriétaire devant le refus probable des compagnies d’assurance d’assurer des bâtiments situés sous le séquoia et les cèdres survivants. Exigera t-il de la Municipalité de les couper ? Qui assumera la responsabilité des risques liés à de telles constructions sous ce cèdre ou a proximité du cèdre et du séquoia fragilisés ?
Vous avez-vous-même exprimé lors de la réunion générale de la commission d’urbanisme de novembre 2012 votre émotion devant la disparition de ces arbres. Nous avons pu vérifier auprès des propriétaires précédents (un ingénieur forestier) que les arbres étaient sains et soumis à un entretien régulier (le dernier au printemps 2011 réalisé par un professionnel Goueffon n’a détecté aucun problème de santé).
Certes des précautions sont imposées par le permis de construire pour la préservation du cèdre et du séquoia survivants, mais mutilé comme l’est le cèdre et cernés comme ils le seront, nous ne donnons pas cher de leur survie si les travaux, en particulier le creusement des parkings souterrains prévus, venaient à être réalisés.. Nous ne revenons pas sur le cèdre du square, mentionné ci-dessus.
Becimmo en faisant stationner un pelle mécanique sous ces deux arbres le mardi 12 février 2013 et en lançant des études et travaux qui ne font aucun cas des prescriptions du permis de construire (existence d’un cahier des charges pour la protection des arbres, interdiction pour les engins de stationner ou de circuler sous les arbres, utilisation de petit matériel ou intervention manuelle dans la zone de protection des arbres, bannière de protection mise en place) montre le peu d’importance qu’il attache à la conservation de ces arbres.
Cette situation semble paradoxale dans le cadre de la signature récente par la ville de la Charte de l’Arbre.
3. 2 Les problèmes de circulation et de stationnement
.Des parkings souterrains sont prévus au nombre de 62 pour 32 logements et on observe qu’il n’y en a pas pour les visiteurs. Les mouvements (sans doute entre 60 et 100 entrées /sorties journalières essentiellement aux heures de pointe) et la recherche de places de stationnement extérieures vont entrainer un supplément de stress dans la rue de la Source pauvre en places de stationnement, étroite (5, 5 m) et dont l’élargissement n’est pas possible. Ce stress pourrait s’ajouter à celui créé par d’autres projets immobiliers alentour. L’avis de la direction des routes du Loiret a été favorable au projet, mais il est à noter qu’aucune question spécifique à la circulation ne lui a été posée et que cette voie devrait passer sous peu sous responsabilité communale : or les services municipaux concernés n’ont pas été consultés à ce sujet.
3. 2 La belle maison menacée
Le projet a démarré par une atteinte aux arbres et prévoit la destruction de la belle maison, des écuries et de la grille : au total c’est une superbe propriété qui disparait et avec elle un élément du patrimoine et de l’identité d’Olivet. Il est navrant de la voir remplacée par un édifice envahissant et sans vrai style, alors qu’il aurait pu être le point de départ d'un projet collectif à taille humaine.
3. 3 La proximité avec le grand projet ZAC du Clos du Bourg
Si un tel projet, situé dans une zone très proche de la ZAC et ne respectant en rien le caractère du quartier était maintenu, quel contre exemple manifeste à la volonté affichée de privilégier pour la ZAC l’intérêt collectif et l’harmonie architecturale et non les appétits des promoteurs ! Il nourrirait les craintes des habitants du périmètre d’une dénaturation de leur lieu de vie.
3. 4 La démocratie participative
Olivet mène une politique volontariste et exemplaire dans le domaine de la démocratie participative. Or nous constatons que
• la commission des permis des construire (qui, comme l’indique le bulletin Oh Olivet n° 183 de novembre 2011, est un passage obligé dans le parcours d’une demande d’autorisation d’urbanisme) n’a pas approuvé ce projet, compte tenu justement du non respect de l’article UA 11 du PLU.
• le conseil de quartier « Centre » n’a pu s’intéresser au problème qui aurait un impact évident sur la vie du quartier que très tardivement.
En conclusion
Sachant que vous considérez d’une façon générale que lors de l'étude des projets, il est nécessaire de s’attacher à leur intégration dans l'environnement existant, de façon à conserver le plus possible la caractéristique de notre ville qui est la qualité de la vie (la notre serait fortement dégradée par ces immeubles), nous comptons sur la sagesse de votre décision devant cette illégalité manifeste et les risques et retombées correspondants. Nous comptons également sur vous pour défendre Olivet et les Olivetains, avec toutes les armes qui sont à votre disposition, contre l’appétit excessif des promoteurs. L’article 11 du PLU précise que « l’autorisation d’utilisation du sol, de bâtir, pourra être refusée ou n’être accordée que sous réserve de prescriptions particulières si l’opération en cause, par sa situation, ses dimensions, son architecture ou son aspect extérieur est de nature à porter atteinte :
• au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants
• aux sites
• aux paysages naturels ou urbains
• à la conservation des perspectives monumentales et paysagères ».
Contact : Georges Morizot, 101 rue de la Source, 0238635869, 0618134711, e-mail : nonauprojet127ruedelasource@gmail.com
Un projet immobilier a obtenu en décembre 2012, en dépit de l’avis de la Commission municipale du permis de construire, une autorisation pour la construction de deux immeubles et de deux maisons de ville au 127 de la rue de la Source, correspondant à un total de 32 logements et 62 parkings souterrains. Les immeubles prévus atteignent près de 14 m.
Plusieurs voisins ont déposé des recours gracieux car ils se préoccupent des impacts de ce projet portant fortement atteinte au caractère du quartier et s’intégrant mal au bâti existant et à l’environnement naturel. Les insuffisances du dossier Becimmo et l’application de l’article 11 du PLU permet à la Mairie d’annuler ce permis. Une décision à ce sujet doit être prise courant mars 2013. Voir ci-dessous l’insertion de la façade du bâtiment principal projeté entre celles des maisons existantes :
http://i1276.photobucket.com/albums/y470/fmorizot/Illustration3_zpsf4f7f43f.jpg
Les impacts concerneront aussi la survie des deux cèdres rescapés ; deux des quatre cèdres qui existaient ont été abattus de façon expéditive en février 2012 par le promoteur (malgré une protection en 1980 par le tribunal d'Orléans), un troisième, après élagage sévère va être inclus entre les bâtiments prévus, avec le séquoia appelé à donner son nom à la résidence, le quatrième cèdre est situé dans le square municipal; ignorant les limites de propriété, ses racines et ses branches seront directement concernées par les travaux.
Outre la perturbation du paysage architectural et arboré, les impacts concerneront la circulation, le stationnement dans la rue de la Source et plus généralement la vie du quartier et le « mitage architectural » de notre ville.
Nous avons besoin de votre voix pour que la Mairie nous entende et afin que la réglementation (article 11 du PLU) l'emporte sur des considérations subjectives et que notre qualité de vie et notre patrimoine ne soient pas mis en péril par un projet immobilier démesuré.
Voici une copie d'une demande d'annulation du permis de construire envoyée à la Mairie d'Olivet:
Monsieur le Maire
Nous vous demandons de porter attention aux recours gracieux effectués contre la délivrance à Becimmo du permis de construire n° PC 45232 12 00 88 autorisant la construction de deux immeubles collectifs et deux maisons de ville sur les parcelles AS 180 et AS 714, qui doit créer 32 logements et 62 places de parking.
Nous devons d’abord vous indiquer notre profond désarroi devant la tournure des évènements et devant l’écart que nous constatons entre les belles paroles sur la consultation des citoyens et la prise en compte des attentes des habitants et les faits concernant ce permis de construire délivré à Becimmo :
• La Municipalité n’a pas pris en compte l’avis négatif de la Commission du permis de construire
• Les services municipaux ont repris sans esprit critique, la version servie par Becimmo d’une maladie des arbres abattus en absence de danger imminent
• La Municipalité ne prend pas en compte les contraintes qualitatives de l’article 11 du PLU
• La Municipalité n’a pas réagi devant les manques évidents du dossier présenté par Becimmo, manques qui, entre autres effets, ont conduit à ne pas se préoccuper du sort du cèdre du square municipal.
• Dans son exposé du projet la Municipalité utilise la définition du terme proximité qui arrange Becimmo et qui n’est ni la plus indiscutable (ce serait la contiguïté) ni la plus naturelle (secteur contenu entre les voies rue de la Source, rue JM Simon, rue Mgr Foucard, sentier de Gobergeon, rue Travers Baudelin, rue Didier et sentier de Gobergeon). La rue de la Source, d’ailleurs depuis longtemps a été considérée comme la frontière entre la Beauce et la Sologne : il est donc normal qu’elle constitue la limite sud de la zone de proximité.
Ces faits vont tous dans le sens d’un soutien que nous jugeons excessif de la Municipalité au projet Becimmo au détriment des attentes des citoyens qui ne veulent pas une dénaturation de leur centre ville, et en dépit de la connaissance des pratiques de Becimmo.
Nous basons le présent recours sur le non respect des formalités de constitution du dossier de permis de construire et du plan d’urbanisme local
1 Les formalités de constitution du dossier de permis de construire ne sont pas correctement respectées:
Le dossier architectural doit comprendre notamment :
• une notice (article R431- 8) qui décrit l’état initial du terrain et de ses abords et indiquant s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants
• des éléments complémentaires avec, entre autres choses (article R 431 -10), un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain
• le plan des façades et des toitures
1.1 Insuffisance de la description de l’état initial du terrain et de ses abords par la notice et le document graphique
Ici les abords sont très insuffisamment décrits puisque que le cèdre du Liban bicentenaire du square de Gobergeon, situé à 1, 20 du mur de clôture au Nord, n’est pas vu et que le document graphique fourni est d’une part biaisé par la perspective qui fait apparaitre le bâtiment immédiatement à l’est comme aussi élevé que le bâtiment prévu et d’autre part faux car le bâtiment prévu est interrompu avant d’atteindre le bâtiment existant au 101 de la rue de La Source (voir illustration 1 extraite du dossier Becimmo)
http://i1276.photobucket.com/albums/y470/fmorizot/Illustration1_zpsfb011676.jpg
Illustration 1 présentant le projet sous une perspective particulière ne permettant pas d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages. L’angle de la vue notamment fait paraître le bâtiment projeté guère plus haut que celui situé sur son est et fait apparaître un vide architectural le séparant du bâtiment à son ouest, vide qui n’existe pas. L'insertion dans le site semble intentionnellement succincte, pour masquer l'aspect disproportionné du projet par rapport aux maisons voisines.
Cet environnement est décrit comme un site magnifique par le Tribunal d’Orléans du 20 janvier 1980. Il est à noter que cet environnement est resté en l’état jusqu’en février 2012, date à laquelle Becimmo a abattu de façon expéditive le cèdre objet du jugement de sauvegarde du tribunal d’Orléans (un élagage se traduira [it] par un véritable massacre) et un autre cèdre de stature équivalente.
Ci-dessous photographie du cèdre ignoré situé dans le square municipal.
http://i1276.photobucket.com/albums/y470/fmorizot/Illustration2_zpsb12fc50b.jpg
Illustration 2 Photo du cèdre du square (depuis le 101, rue de la source)
1.2 Effets de cette insuffisance de la description de l’état initial du terrain et de ses abords par la notice et le document graphique
Cette insuffisance du dossier architectural ne constitue pas seulement un vice de forme, susceptible d’être immédiatement corrigé dans une nouvelle version du dossier, mais il a eu un effet sur la décision prise, les instructeurs du permis de construire qui ne se sont pas tous rendus sur le site n’ont eux même pas vu le problème lié au cèdre du square et n’ont pas forcément remarqué la rupture d’échelle et de style existant avec les immeubles limitrophes.
A propos de ce cèdre, comme le rappelle le cabinet CORNET VINCENT SEGUREL, « n’en n’étant pas propriétaire, il (Becimmo) doit veiller à ne rien faire qui pourrait compromettre son existence », ce qui condamne l’implantation d’une maison sur sa zone vitale définie dans le permis de construire, que ce soit avec ou sans cave.
Voir ci-dessous la mise en évidence de cette rupture d’échelle et de style avec les immeubles de proximité.
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Illustration 3 Représentation libre de l’insertion de l’immeuble prévu établie sur la base de street view, de photos et du dossier Becimmo, mettant en évidence la rupture d’échelle et de style. Dans cette vue de face pour rendre compte du recul par rapport à la rue du bâtiment Becimmo, les constructions voisines ont été légèrement agrandies
1.3 Incohérences du dossier
Il s’ajoute plusieurs incohérences dans le dossier de permis de construire :
• Clôture en limite séparative : Il est prévu, page 4, la création en bordure de la rue de la Source d’un mur bahut en maçonnerie de 0, 6 m de haut surmonté d’un chapeau maçonné, le tout surmonté d’une grille métallique de 10,2 m de haut, alors que sur la page 5 au 1/200, la hauteur de la grille semble plutôt être de 2 m. Coquille, peut-être ?. Elle n’aurait pas dû échapper. Telle quelle cette incohérence nous semble rendre non conforme le permis de construire, la hauteur des clôtures sur voie étant limitée à 2 m.
• Pente des toits : il est indiqué dans la notice décrivant le terrain et présentant le projet que les immeubles prévus reprennent les caractéristiques architecturales utilisées dans la région (toitures comprises entre 35°C et 45°C). Or l’examen de la coupe du bâtiment A figurant en page 7 du dossier montre que a) une pente de toit de 35 ° est annoncée, b) que la pente de toit réelle sur le plan est de 31, 1 °c) que si la pente de toit était effectivement de 35°, la hauteur au faîtage serait de 14, 3 m, ce qui est supérieur à la limite de 14 m permise.
• Sur la page 2, en vue de dessus et au 1/400 les versants des toits des maisons de ville apparaissent symétriques, tandis en coupe et au 1/200, sur les pages 3, 6, 7 et 9 ils sont très dissymétriques, en angle et en largeur. Leur projection en vue de dessus devrait également être dissymétrique.
Il nous parait que vu l’ampleur du projet qui correspond à une surface totale créée de 5441, 5 m² (soit une surface équivalente à celle de la cathédrale d’Orléans – 5500/6000 m²- et à la moitié de celle du Palais de l’Elysée -11 000 m²- ou encore à la moitié de la surface du pont du porte avions Charles de Gaulle -12 000 m²), ce dossier de demande de permis de construire est insuffisamment détaillé, incomplet et erroné.
Le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 12 octobre 2012 a annulé un permis de construire pour les raisons suivantes, que l’on retrouve ici: « Le dossier de demande de permis de construire ne contenait pas d'éléments graphiques permettant d'apprécier suffisamment l'insertion du projet de construction dans l'environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords et que le caractère très succinct de la notice paysagère ne permettait pas de pallier cette insuffisance ».
2 Le PLU n’est pas respecté.
D’une façon générale, il est prévu par le PLU pour la zone UAb dans laquelle se situent ces parcelles que :
• « Les constructions doivent éviter toute agressivité en s’intégrant dans le paysage naturel ou bâti dans lequel elles s’insèrent. Notamment les constructions ou installations doivent respecter la végétation ou le bâti existant »
• « L’opération ne doit pas « porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux paysages naturels et urbains, à la conservation des perspectives monumentales ou paysagères ». Cette disposition figure également dans le code de l’urbanisme (article R 111-21).
Ces recommandations ne sont pas respectées.
2.1 En particulier, l’article UA 7 du permis de construire n’est pas respecté
• La règle concernant l’implantation d’une construction par rapport aux limites séparatives n’est pas respectée ; celle-ci (page 9/19 du PLU) impose dans le cas de construction dans la bande de 20 mètres
o soit que la hauteur à l’égout du toit n’excède pas 3, 5 m avec une hauteur maximale de 8 m au faîtage (or ici, on a respectivement 8 m et 13, 93 m)
o soit qu’il existe déjà une construction édifiée en limite séparative sur la parcelle voisine. La construction est alors possible contre l’immeuble existant et à la même hauteur (ici s’il y a bien une construction édifiée en limite séparative qui atteint 6 m, le projet de bâtiment à la limite séparative prévoit une hauteur de 8 m, avec un faîtage à 13,93 m).
Le projet ne satisfait donc pas à ce critère quantitatif.
2. 2 L’article UA 11 du PLU n’est pas respecté :
Démontrant sa volonté de mettre en adéquation ses moyens d’action et son engagement à conserver le caractère de chaque quartier, le Conseil Municipal a ajouté dans la mise à jour du 20 juillet 2012 du PLU la phrase suivante : «l’architecture de chaque projet devra tenir compte de l’architecture des constructions situées à proximité et être en adéquation avec celle-ci ». Cette phrase n’est pas une phrase passe partout ayant abouti là par un rapide copier-coller, mais l’expression d’une volonté délibérée de la Municipalité : la consultation de google met en évidence qu’on ne la retrouve nulle part ailleurs que dans le PLU 2012 d’Olivet. Nous apprécions à sa juste valeur cet ajout voulu, original et clivant par rapport à d’autres PLU qui donne toute possibilité à la Municipalité de s’opposer à un projet non conforme, si elle veut bien considérer que dans la proximité entre de façon incontestable ce qui est le plus proche et donc limitrophe et de façon beaucoup plus contestable les bâtiments situés à une distance arbitrairement fixée par convenance. Il serait paradoxal de ne pas prendre en compte les bâtiments limitrophes, alors que sur le site www.olivet.fr qui explique le PLU, on peut lire que dans le cadre de la « poursuite d’une urbanisation harmonieuse d’Olivet », « dans le secteur UAb…des contraintes particulières de hauteur de bâtiment viennent adoucir le passage de ce dernier à un secteur d’habitat, à la fois collectif et individuel ». Cela montre bien que cette harmonie est une obligation pour la Municipalité.
Zone de proximité du projet
Le projet actuellement proposé prévoit des constructions d’une échelle tout à fait différente de celle des constructions de ce secteur, au nord de la rue de la Source, limité par la rue Jules Marie Simon, sentier de Gobergeon, rue Travers Baudelin, rue Didier, et rue Monseigneur Foucard, qui sont dans leur quasi totalité des maisons de deux niveaux. Le bâtiment le plus élevé dans ce secteur au nord de la rue de la Source en comporte trois (voir vue google earth correspondante ci jointe).
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Illustration 4 : zone de proximité du projet
Si on compare les hauteurs des bâtiments prévus avec les hauteurs des bâtiments contigus, on passe à l’ouest d’une hauteur à l’égout de 3 m à une hauteur à l’égout de 8m et en ce qui ce qui concerne les faitages de 6 m à 13, 93 m. A l’est on a respectivement à l’égout 5, 3 m et 8 m et au faitage 8, 4 m et 13, 93 m : il y a manifestement rupture d’échelle, manque d’adéquation avec l’environnement et atteinte au caractère des lieux avoisinants, comme l’a précisé l’avis de la Commission du permis de construire. Il y a aussi une évidente rupture de style architectural, sans aucune création artistique.
Il parait paradoxal que Becimmo ne voit pas le cèdre situé à 1.2 m de la clôture de la propriété et pour définir une zone de proximité qui l’arrange aille chercher des bâtiments élevés dans un rayon de 500 m en centre ville.
La densification du Centre ville d’Olivet ne doit pas devenir congestion et surcharge pondérale avec, sur une même surface, remplacement d’une famille par 32. Elle doit se réaliser pour la zone concernée dans le cadre de l’article 11 du PLU. L’article 11 du PLU vous accorde en effet une large gamme d’appréciation, puisqu’il précise que : L’autorisaiton utilisation du
Architecture
En ce qui concerne l’architecture, après examen du dossier, nous y décelons les défauts suivants :
• plan insuffisamment étudié et détaillé pour un projet de cette ampleur,
• architecture ni contemporaine, ni traditionnelle, ni environnementale
• tout béton, sans recherche dans l'emploi des matériaux, avec utilisation de placages peu compatibles avec le standing auquel veut prétendre le bâtiment
• entassement de logements dans ce pastiche d'architecture néo-classique, à la fois trop compliqué et insuffisamment étudié, dans le seul souci de vendre le plus de logements possible tout en respectant les impératifs quantitatifs légaux.
• il nous paraît scandaleux de raser une construction représentative de son époque (1944) qui aurait pu être le point de départ d'un projet collectif à taille humaine et s’intégrer harmonieusement dans le quartier
Il est clair que le projet Becimmo ne satisfait pas aux critères qualitatifs du PLU et que son « architecture n’est pas en adéquation avec l’architecture des constructions situées à proximité ».
2. 3 L’article UA 13 du PLU n’est pas respecté :
Cet article énonce que « les arbres existants doivent être préservés au maximum. Les constructions doivent être implantées de façon à respecter les plus beaux sujets ». Or, outre le cèdre et le séquoia mentionnés dans l’annexe du PLU et dont l’un a été fortement élagué, le magnifique tilleul centenaire existant sur le terrain est condamné : le creusement du sol sur une profondeur de 3 m pour la création de parkings souterrains conduira à l’abattre.
En conclusion ce permis de construire qui ne respecte pas les règles du code de l’urbanisme et les contraintes des articles UA7, UA11 et UA 13 du PLU et qui est de nature à porter atteinte au caractère des lieux avoisinants, aux paysages naturels et à la conservation des perspectives paysagères nous paraît illégal, et nous nous permettons de vous demander son annulation, sachant que, comme vous l’indiquez dans la République du Centre (29 décembre 2012), vous considérez les prescriptions du PLU trop permissives.
La demande de permis de construire de Becimmo dont les plans sont datés d’avril 2012 n’a manifestement pas pris en compte la contrainte nouvelle du PLU mis à jour en juillet 2012 : «l’architecture de chaque projet devra tenir compte de l’architecture des constructions situées à proximité et être en adéquation avec celle-ci ». Ce qui était possible avant juillet 2012 ne l’est plus après cette date.
3 Observations complémentaires au strict respect du code de la construction et du PLU
3. 1 La conservation des arbres
Comme indiqué ci-dessus, la première action du propriétaire a été au scandale des populations environnantes et de la Municipalité de couper deux cèdres historiques qui faisaient la fierté du quartier et de la ville. Voir ci-dessous quelques photos prises avant et après cette première action. Elle a été accompagnée par la mutilation par élagage d’un troisième cèdre officiellement protégé par le PLU.
Comme indiqué au paragraphe 1, 1, le tribunal d’Orléans s’est rendu sur les lieux en 1980 et a indiqué que « sur le plan esthétique un élagage se traduirait par un véritable massacre », que « tout abattage ou élagage est soumis à autorisation », que ces cèdres poussent dans un « environnement (qui) se trouve situé dans un site magnifique ».
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Illustration 5 Avant abattage et élagage
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Illustration 6 Après abattage de deux cèdres et élagage du cèdre protégé
Photos prises depuis le 101, rue de la Source, avec tilleul au premier plan
Il est doublement choquant que le promoteur ait pu abattre impunément des arbres remarquables et sains et que le projet qui en tire parti ait été accepté.
Il y a par ailleurs risque majeur d’atteinte à la survie du magnifique cèdre survivant situé dans le square au nord de la propriété Becimmo et qui, à notre connaissance, et malgré sa majesté, n’est pas plus protégé que les deux cèdres qui ont été abattus : une maison de ville, avec ou sans cave, sera construite à son ombrage, ce qui conduira à couper des racines et à demander à la Mairie de couper des branches maitresses (là il pourra y avoir situation de risque imminent). Le cèdre survivra t il à ces atteintes ?
Comment réagira le propriétaire devant le refus probable des compagnies d’assurance d’assurer des bâtiments situés sous le séquoia et les cèdres survivants. Exigera t-il de la Municipalité de les couper ? Qui assumera la responsabilité des risques liés à de telles constructions sous ce cèdre ou a proximité du cèdre et du séquoia fragilisés ?
Vous avez-vous-même exprimé lors de la réunion générale de la commission d’urbanisme de novembre 2012 votre émotion devant la disparition de ces arbres. Nous avons pu vérifier auprès des propriétaires précédents (un ingénieur forestier) que les arbres étaient sains et soumis à un entretien régulier (le dernier au printemps 2011 réalisé par un professionnel Goueffon n’a détecté aucun problème de santé).
Certes des précautions sont imposées par le permis de construire pour la préservation du cèdre et du séquoia survivants, mais mutilé comme l’est le cèdre et cernés comme ils le seront, nous ne donnons pas cher de leur survie si les travaux, en particulier le creusement des parkings souterrains prévus, venaient à être réalisés.. Nous ne revenons pas sur le cèdre du square, mentionné ci-dessus.
Becimmo en faisant stationner un pelle mécanique sous ces deux arbres le mardi 12 février 2013 et en lançant des études et travaux qui ne font aucun cas des prescriptions du permis de construire (existence d’un cahier des charges pour la protection des arbres, interdiction pour les engins de stationner ou de circuler sous les arbres, utilisation de petit matériel ou intervention manuelle dans la zone de protection des arbres, bannière de protection mise en place) montre le peu d’importance qu’il attache à la conservation de ces arbres.
Cette situation semble paradoxale dans le cadre de la signature récente par la ville de la Charte de l’Arbre.
3. 2 Les problèmes de circulation et de stationnement
.Des parkings souterrains sont prévus au nombre de 62 pour 32 logements et on observe qu’il n’y en a pas pour les visiteurs. Les mouvements (sans doute entre 60 et 100 entrées /sorties journalières essentiellement aux heures de pointe) et la recherche de places de stationnement extérieures vont entrainer un supplément de stress dans la rue de la Source pauvre en places de stationnement, étroite (5, 5 m) et dont l’élargissement n’est pas possible. Ce stress pourrait s’ajouter à celui créé par d’autres projets immobiliers alentour. L’avis de la direction des routes du Loiret a été favorable au projet, mais il est à noter qu’aucune question spécifique à la circulation ne lui a été posée et que cette voie devrait passer sous peu sous responsabilité communale : or les services municipaux concernés n’ont pas été consultés à ce sujet.
3. 2 La belle maison menacée
Le projet a démarré par une atteinte aux arbres et prévoit la destruction de la belle maison, des écuries et de la grille : au total c’est une superbe propriété qui disparait et avec elle un élément du patrimoine et de l’identité d’Olivet. Il est navrant de la voir remplacée par un édifice envahissant et sans vrai style, alors qu’il aurait pu être le point de départ d'un projet collectif à taille humaine.
3. 3 La proximité avec le grand projet ZAC du Clos du Bourg
Si un tel projet, situé dans une zone très proche de la ZAC et ne respectant en rien le caractère du quartier était maintenu, quel contre exemple manifeste à la volonté affichée de privilégier pour la ZAC l’intérêt collectif et l’harmonie architecturale et non les appétits des promoteurs ! Il nourrirait les craintes des habitants du périmètre d’une dénaturation de leur lieu de vie.
3. 4 La démocratie participative
Olivet mène une politique volontariste et exemplaire dans le domaine de la démocratie participative. Or nous constatons que
• la commission des permis des construire (qui, comme l’indique le bulletin Oh Olivet n° 183 de novembre 2011, est un passage obligé dans le parcours d’une demande d’autorisation d’urbanisme) n’a pas approuvé ce projet, compte tenu justement du non respect de l’article UA 11 du PLU.
• le conseil de quartier « Centre » n’a pu s’intéresser au problème qui aurait un impact évident sur la vie du quartier que très tardivement.
En conclusion
Sachant que vous considérez d’une façon générale que lors de l'étude des projets, il est nécessaire de s’attacher à leur intégration dans l'environnement existant, de façon à conserver le plus possible la caractéristique de notre ville qui est la qualité de la vie (la notre serait fortement dégradée par ces immeubles), nous comptons sur la sagesse de votre décision devant cette illégalité manifeste et les risques et retombées correspondants. Nous comptons également sur vous pour défendre Olivet et les Olivetains, avec toutes les armes qui sont à votre disposition, contre l’appétit excessif des promoteurs. L’article 11 du PLU précise que « l’autorisation d’utilisation du sol, de bâtir, pourra être refusée ou n’être accordée que sous réserve de prescriptions particulières si l’opération en cause, par sa situation, ses dimensions, son architecture ou son aspect extérieur est de nature à porter atteinte :
• au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants
• aux sites
• aux paysages naturels ou urbains
• à la conservation des perspectives monumentales et paysagères ».
Contact : Georges Morizot, 101 rue de la Source, 0238635869, 0618134711, e-mail : nonauprojet127ruedelasource@gmail.com
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